Wielu sprzedających nieruchomości w Wałbrzychu i okolicach wychodzi z założenia, że im więcej pośredników, tym szybsza sprzedaż. Logika pozornie prosta: więcej agentów, więcej ogłoszeń, większy zasięg. W praktyce działa to dokładnie odwrotnie. Wystawienie tej samej nieruchomości przez kilku pośredników jednocześnie — czyli tak zwana umowa otwarta — to jeden z najskuteczniejszych sposobów na przedłużenie sprzedaży i obniżenie ceny końcowej.

Nazywam się Filip Żemier, zajmuję się pośrednictwem nieruchomości w subregionie wałbrzyskim od ponad 15 lat. W tym czasie przeprowadziłem kilkadziesiąt transakcji i obserwowałem setki ogłoszeń na lokalnym rynku. Poniżej opisuję dokładnie, co się dzieje z nieruchomością wystawioną u wielu pośredników jednocześnie — i dlaczego zawsze kończy się to gorzej niż współpraca z jednym agentem na zasadzie wyłączności.

Co widzi kupujący, kiedy ta sama nieruchomość pojawia się u pięciu pośredników?

Wejdź na Otodom lub OLX i wyszukaj mieszkania w Wałbrzychu. Jeśli widzisz to samo mieszkanie w pięciu różnych ogłoszeniach — od różnych biur, często z różnymi cenami i różnymi zdjęciami — co myślisz jako kupujący?

Myślisz jedno: z tą nieruchomością jest coś nie tak.

Kupujący nie analizuje, że to efekt umowy otwartej. Intuicyjnie odbiera wielokrotne ogłoszenia jako sygnał desperacji sprzedającego. A sprzedający zdesperowany to sprzedający, któremu można zaproponować znacznie niższą cenę. Każda dodatkowa oferta tej samej nieruchomości na portalach osłabia Twoją pozycję negocjacyjną — bez wyjątku.

Pośrednik bez wyłączności nie inwestuje w Twoje mieszkanie

Praca pośrednika to inwestycja. Profesjonalna sesja fotograficzna, materiał wideo, reklamy płatne na Facebooku i Instagramie, promocja ogłoszenia na Otodom, czas poświęcony na prezentacje i negocjacje — to wszystko kosztuje realne pieniądze i godziny pracy.

Pośrednik pracujący na umowie otwartej wie, że prawdopodobieństwo, iż to właśnie on sfinalizuje transakcję, wynosi może 20-30%. Wie też, że jego konkurent z innego biura może w każdej chwili sprzedać tę samą nieruchomość i on nie otrzyma ani złotówki — mimo że zainwestował czas i środki. Racjonalna odpowiedź na tę sytuację jest prosta: pośrednik ogranicza nakłady do minimum. Wrzuca zdjęcia smartfonem, publikuje standardowy opis i czeka. Nikt nie inwestuje poważnych pieniędzy w projekt, z którego może nie zobaczyć zwrotu.

Efekt końcowy: Twoja nieruchomość jest obsługiwana przez kilku pośredników — ale żaden z nich nie robi nic więcej niż absolutne minimum.

Problem niespójności cen i informacji

Przy umowie otwartej każdy pośrednik ustala własną cenę ofertową — często bez konsultacji z Tobą i bez analizy rynkowej. Jeden wystawia za 450 000 zł, drugi za 439 000 zł, trzeci za 460 000 zł. Kupujący widzi te rozbieżności i natychmiast wie, że cena jest do negocjacji — bo sam rynek jej nie potwierdza.

Do tego dochodzi niespójność opisów, różna jakość zdjęć i różne informacje o nieruchomości. Kupujący zadzwoni do jednego pośrednika, dowie się jednego, zadzwoni do drugiego — usłyszy coś innego. Chaos informacyjny buduje nieufność i zniechęca do kontaktu.

Ty i tak robisz wszystko sam

Przy umowie otwartej sprzedający najczęściej i tak jest zaangażowany w cały proces: odbiera telefony od różnych pośredników, koordynuje terminy prezentacji z kilkoma biurami, odpowiada na te same pytania wielokrotnie. Pozorne odciążenie zamienia się w wielokrotnie więcej pracy niż przy samodzielnej sprzedaży.

Wyłączność daje coś zupełnie innego: jeden punkt kontaktu, jedna strategia, jeden człowiek odpowiedzialny za wynik.

Co daje umowa na wyłączność z właściwym pośrednikiem?

Przy umowie na wyłączność pośrednik ma pewność, że jego praca się opłaci. To zmienia wszystko — bo zmienia jego motywację i poziom zaangażowania. W ramach współpracy ze mną na zasadzie wyłączności każde zlecenie otrzymuje:

• profesjonalną sesję fotograficzną i materiał wideo,
• spójną strategię cenową opartą na faktycznych transakcjach rynkowych,
• płatne kampanie reklamowe na Facebooku i Instagramie celowane w konkretnych kupujących,
• promocję ogłoszenia na Otodom i kluczowych portalach,
• pełną obsługę prezentacji, negocjacji i dokumentacji aż do aktu notarialnego.

Tego nie dostaniesz przy umowie otwartej — u żadnego pośrednika, nie tylko u mnie. To nie kwestia charakteru, lecz ekonomii.

A co z zasięgiem? Czy jeden pośrednik to nie za mało?

To najczęstszy argument za umowami otwartymi. W teorii więcej biur to więcej kupujących. W praktyce 80% kupujących nieruchomości w Polsce szuka aktywnie na trzech portalach: Otodom, OLX i Facebook. Jeden pośrednik ma dostęp do tych samych kanałów co dziesięciu pośredników razem. Różnica leży nie w liczbie ogłoszeń, lecz w jakości marketingu i budżecie reklamowym przeznaczonym na konkretną nieruchomość.

FAQ — najczęstsze pytania o umowy z pośrednikiem

Czy umowa na wyłączność jest dla mnie wiążąca? Tak — na czas określony w umowie (zazwyczaj 6-12 miesięcy). W tym czasie nie możesz zlecić sprzedaży innemu pośrednikowi. Po upływie terminu umowę można rozwiązać lub przedłużyć. Jeżeli pośrednik nie radzi sobie ze sprzedażą, to można rozwiązać umowę za porozumieniem stron.

Co jeśli sam znajdę kupca podczas trwania wyłączności? To zależy od zapisów umowy. W dobrze skonstruowanej umowie na wyłączność istnieje możliwość sprzedaży klientowi pozyskanemu samodzielnie — z obniżoną prowizją. Zawsze omawiam ten punkt przed podpisaniem.

Jak długo trwa sprzedaż przy wyłączności w Wałbrzychu? Przy prawidłowej wycenie i profesjonalnym marketingu — od 6 do 12 tygodni. Nieruchomości na umowach otwartych leżą na portalach średnio 2–3 razy dłużej.

Czy mogę pracować z Filipem Żemierem na wyłączność w Szczawnie-Zdroju lub Świebodzicach? Tak. Działam na terenie całego subregionu wałbrzyskiego: Wałbrzych, Szczawno-Zdrój, Świebodzice i okoliczne miejscowości.

---

Filip Żemier — pośrednik nieruchomości, Wałbrzych. Revo Invest – revoinvest.pl. Kontakt: +48 885 025 200

---